顕在化する前に
こんばんは。RTです。
久しぶりの更新となりました。
・・・
・・・
先日これまた久しぶりに発熱があって
このご時世なのでPCR検査（唾液による検査）を初めて受検しました。
もともと高血圧もあり近隣内科がかかりつけなので
そちらで検査してもらいました。
翌日には病院から連絡があり、結果は・・・
「陰性」 (*´Д｀)
多少のバタバタはありましたが
仕事もプライベートも最小限の影響で済んだことは幸いでした。
自分でも記憶がないほど発熱自体久しぶりの出来事で、我ながら驚きです。
暑さ続きによる疲れからの胃腸炎ではと勝手に思っていますが。
話は変わって先日のこと。
５年前くらいから所有しているが久方動かしていない二代目ロードバイクを
これまた久しぶりにメンテナンスしてもらい
ハンドルテープも一新、さっぱりとした「それ」で通勤してみることに。
とはいっても片道５分もかからない距離ですが（笑）
朝８時前にもかかわらず
既に粘り気のある熱風がまとわりつき
決して気持ち良いとは言えない中でも風を切るロードバイクの感覚は
やはり気持ちの良いものでありました。
（画像は以前のツーリングの一場面です。）
当面は継続してみようと思った矢先に先程の「発熱」で
出鼻をくじかれた格好です。
また体調が戻ったら乗ろうと思いますが
健康を意識した日となりました。
定期健診、人間ドック、週末のジョギング、早寝早起き・・・
体調管理、大家業、勤め仕事、すべてに通じることですが
定期点検、メンテナンス、不意のトラブルへの備えは必要ですね。
大家業では「水回り」「外壁」「屋根」等は短期でどうこうならない反面
長期間そのまま放置となりがちです。
定期的なメンテナンスを行うことで
問題が顕在化する前に最小限のトラブルで済ませておきたいものです。
配管からの水漏れ、下水升の溢れ、樋の詰まり等々
見えないところに要因ありです。
備えあれば憂いなし。
ですね。
目に見えないもの
こんばんは。 RTです。
今日も子供たちはそれぞれ外出で朝から不在です。
妻とランチ＆カフェ。
日替わり（ヒレカツ）
「和三盆」かき氷
倉敷 いちむら （くらしき いちむら） - 西富井/和菓子 | 食べログ
さて大家業。
今年も早いもので半分終わりそうです。
６月梅雨（今年は空梅雨？）ジメジメ感は否めません。
しかも暑い・・・。
1～4月のいわゆる繁忙期の入居付けが落ち着き
現在は雑草の処理が「繁忙期」を迎えております（悲）
さて昨年夏に購入した収益物件（1K×16戸）
築20年少々の鉄骨造です。
場所は倉敷市中心部から車で5～10分程度でわりと良いのですが
接道状況が少々悪いのが玉に瑕（きず）。
これが昨年末に8部屋の大量退去発生！（爆死）
かなり焦りました。
早速、現場確認。
改善すべきところはあるものの特に大きな問題なし。
空いた部屋の現状回復工事を早急に進めつつ入居対策を実施。
実施した対策
〇アクセントクロスやCF等、内装のイメージアップリフォーム
〇広告料増額キャンペーン
〇フリーレント
〇入居条件の緩和（生保可、ペット可、外国人要相談）
〇危機感限定で家賃減額キャンペーン
できることはなりふり構わず行いました。
大家にとって空室は「悪」です。
結果、４月末をもってめでたく「満室！」
実は上記には記載していませんが、もうひとつ行ったことがあります。
それは・・
管理会社の不動産会社向け募集資料の修正でした。
募集状況を確認しにある不動産屋さんに寄ったとき
見せてもらった募集資料に愕然。
これではお客様に「決めブツ」としてお勧めされないですね
といった条件の羅列。
通常の家賃とは別に諸々の費用がかなり上乗せされる状態となっています。
家賃（共益費・駐車料含む）とは別で
追加費用 +7,000円／月 が必要でした(ﾟДﾟ;)
仮に、38,000円募集の1Kの部屋があるとします。
そこに共益費・駐車料 2,000円+3,300円＝5,300円
さらに追加費用（？）が+7,000円・・・
38,000円+5,300円+7,000円＝50,300円！！
インチキなマジックを見ているようです。
そりゃ決まりません。
+7,000円にも真に必要な経費もあります。
詳細は記載しませんが
任意にもかかわらわらず
契約時にいかにも必要であるかのように掲載されている経費もあり
今回、私の物件の資料からは削除・修正をしていただきました。
この条件を削除したことだけが入居決定の要因ではありませんが
教えてもらわなかったらこのまま募集していたと思うとゾッとします。
大家業だけではないですが、まだまだ知らないことが多いです。
思慮深く 日々精進。
ではまた
給与以外の収入を活用して「投信」を積み立てる
こんばんは。RTです。
突然ですが、皆さんは「投資信託」の積立をしていますか。
私は２０１７年頃（６年前？）から積立をしています。
きっかけは投資系の本かブログでの啓発に感化されたことだったと思います。
少し前の「アベノミクス」とかタイミングが良かったのか
現在は円安の影響もあり、利益がかなり上乗せされています。
今すべて売却すれば数百万円儲かるレベルです（税金等は考慮してません）
今は売りませんが、あくまで現時点がそうなっているだけですし
今後またコロナウイルスや、ウクライナ情勢など不安定要素は山積しているので
大きな調整が入る可能性も十分考えられます
キャッシュレス、為替の乱高下、インフレと
日増しに「現金」の価値が不安定になっている中で
世界中の株式に投資する「投資信託」は、お金の価値を保ちつつ
将来に向けて準備をすることができる最適な積立方法として認識しています。
私の場合、この「投資信託」つみたての原資として
不動産収入（家賃）の一部を将来のための資金として再投資しています。
生活費からの積立ではないので、生活レベルに影響はなく
不動産収入の使い方の一つの選択肢としてこの仕組みを結構気に入っています。
また「つみたてNISA」、「iDeco（イデコ）」も税制面の優遇もあるので
積極的に活用しています。
政府も自助努力を促すために積極的に利用促進してますし
是非活用したいものです。
「全世界株式のインディックスファンド」へ
トータル２０万円くらい積立を行っています。
ほぼ自動化しており、年に１～２回リバランスする程度で手間いらずです。
ポートフォリオを組成する中で、その安全資産の一部として国内債券ファンドも
積み立てていましたが、そこは定期預金等の現金で代替することが出来ると考え
この度一括売却し、その資金を現在積み立てしている他の投資信託増額積立で
振替することにしました。
年齢的にも時間を味方にした積立ができる時間はあまり残されていない認識のもと
安全資金（現金等）とリスク資産（株式投資信託）の比率を
現在の７：３から５：５程度まで出来るだけ早い段階（５５歳くらいまでに）で
移行したいと考えての行動です。
一度に大きな金額でスポット購入せず
例えば３０万円×３６か月＝１，０８０万円のような形で
時間を味方に分散させながら振替できればと思っています。
こういうやり方を
「拡大つみたて」と言うそうです。
有名ブロガーさんの受け売りですが、納得できるやりかたと思います。
それから先のことは話が長くなりますし、誰もわからないことなので
割愛しますが、引き続き年齢に応じたリスクを考え
資産形成していきたいと思います。
原資になる大家業も頑張らねば！
ではまた。
Happy Father's Day
こんばんは。RTです。
昨日は日曜日で比較的時間に余裕がありました。
ということで妻とランチ。
久しぶりに鰻を目当てに行きましたが
時間が遅かったので到着した時には既に売切れ・・・。
残念ですが鰻は次回に持ち越して、妻おすすめのヘルシーメニューをいただきました。
大豆？豆腐？料理のお店でした。
人気店なのでしょう。女性のお客様多数で満席状態。
私はというと
大盛ごはんにしたのでヘルシーとはならず
結局カロリーオーバーでした（笑）
午後は吹奏楽部に所属している次女が「吹奏楽祭」なる催しに出場するとのことで
観賞に行きました。
１～２曲程度の演奏でしたが、娘たちの演奏を楽しむことができました。
なんと娘のソロ演奏があって感動ものでした！！（親バカデス）
娘の成長が何事にも代えがたいプレゼントです。
部活動的には最終学年（高２）で舞台に立つ機会はだんだん限られてきました。
コロナの影響もあり、ここ２年程度はあまり積極的活動もできていなかったので
残りの時間を楽しんでもらいたいですね。
さて大家業。
先日の新築アパートの話。
「限りある時間」を有効に使いたい - 大家さんの気まぐれ日記
アパートメーカーと請負契約をしたのは今年の１月下旬。
現在、開発許可待ち（涙）
１，０００㎡を超える田んぼの開発行為だったため時間が掛かってしまいましたが
このたび開発許可も大詰めとなり、おおよそスケジュールがでました。
２０２２年 ７月下旬 許可に基づく造成工事開始
２０２２年 １０月初旬 建物着工
２０２３年 ２月上旬 完成、引渡し
今回は比較的スムーズな方だそうですが
やはり開発が絡むと１年掛かります。
価格高騰前の請負契約だったのが救いです。
最繁忙期にはなんとか間に合いそうです（嬉）
晩は妻が好物のカレーを作ってくれました。（大吟醸の日本酒付き！）
長女からはケーキのプレゼント。
父親、勤め人、大家業、まだまだ頑張ります。
では、また。
習慣化すると楽？
こんばんは。RTです。
所有アパートに設置したドリンクの自動販売機の実績表が届きました。
５月２０日に設置していただいたので１２営業日ですが
２２０本の販売、１日平均１８本。 意外と売れています。
これから暑くなるので、もっと売れるのではと思います。
話は変わりますが
先日、家のお墓参りと掃除をしました。
父が亡くなった３年前頃から毎月１回程度ですが継続して行っています。
掃き掃除、拭き掃除、この時期はやはり「雑草」との戦いです（笑）
最後にお水と線香をお供えして帰ります。
これも習慣（ルーティン）です。
自分の中では続けていきたいと思っています。
習慣で行っていることをあげてみると
毎日・・・ 風呂掃除 朝の畑作業
仏壇管理 ワイシャツのアイロン 夜の新聞
毎週・・・ 週末ジョグ 家計簿ソフトの入力
毎月・・・ 投信積立 お墓参り（掃除） 読書（２～３冊程度）
ブログも早くルーティンにしなければ（汗）
何事も習慣にさえすればあまり苦になりません。
さて最近の大家業。
最近は本業の拘束時間が多めで週末に限定気味・・・
自宅から一番近い物件である戸建２棟の敷地にある雑木の剪定、除草
下水升の簡易清掃等々
別の日は所有アパートの除草、共用部の清掃
所有者不明の自転車の撤去・処分・・・
いずれも管理会社に管理をお任せしている物件ですが、自宅から近いエリアはできるだけ自分でできることはやるようにしています。
委託すればすべてお金で解決できる作業です。
しかしながら、毎日発生する作業でもないし経費削減につながります。
定期的に所有物件の状況を確認するのも必要だと思ってやっています。
特に「定期清掃代」は委託した場合のコスパを考えると、高額な割に見合う成果がみられないことが多く、削減すべきコストだと思います。
夏場の除草等は直接地元のシルバーさんに依頼したほうが断然いいです。
物件規模にもよりますが年間１０～２０万円程度は節約できるのではないでしょうか。
また、ほぼもれなく入居者さんに会いますし、声をかけたり、かけられたり
コミュニケーションが図れることもあるので、決して無駄な時間とは思いません。
やりすぎずバランス感覚をもって継続していきたいですね。
これもルーティンです。
不動産はご縁 重説には記載されない内容
こんばんは RTです。
先日収益物件の紹介が不動産屋さんからありまして
購入にむけて準備を進めていました。
（イメージです）
価格交渉も売主さんに受け入れていただき
銀行融資も希望価格で内諾と順調に進んでおりました。
売買契約まで１０日前くらいでしたか
仲介等でお世話になっている不動産屋さんに管理依頼で立ち寄り
快く受けていただいた帰りの運転中に携帯着信がありました。
電話の相手は先程お邪魔した不動産屋さんの店長さんからで
内容は今回持ち込んだ購入予定物件の入居者さんのお話でした。
店長：その〇〇アパートに「××さん」という方が
入居されていませんか？
私 ：えーっと、ちょっと確認しますね。
「××さん」入居されていますね。それがなにか？
（たまたま入居者資料を貰っていた）
店長：ああ、やっぱりね～。
その方たぶん「反〇」ですわ。前〇者でもありますね・・。
長いこと住んでるでしょ。多分受け入れ先ないんですわ。
私 ：えっ！？ そうなんですか。
店長：お話聞いてから何か記憶にあるなーと思って
同業者に聞いたんですよ。
そうしたら前に近隣や管理会社とトラブルがあったことを
思い出してくれて。
前の所有者が売却したのもそれが原因らしいです。
私 ：そうなんですね・・。一応売主さんとかに確認してみます。
（多分はっきり教えてくれないでしょうが）
契約前にテンションダダ下がりとなってしまいました。
情報いただいた不動産屋さんの店長は個人的にも信頼できる方なので
いい加減な情報とは思えません。
仲介さん経由で真意を確認しましたが
やはり明確な答えは返ってきませんでした。
皆さんはこういうときどう判断しますか？
融資額５，０００万円以上の契約です。
１言語道断、契約しない
２場所、建物に価値があるので、少々は目をつぶってそのまま契約する
３売主と交渉し、こちらの希望の条件が出れば契約する
私の結論から。
今回は買付を辞退しました。
一番の理由は「無理して購入する必要はない」ことでしょう。
角地の長方形１００坪で土地の力があり、出口も明確でしたが
表面利回り７％程度
１空室で年間CF（キャッシュフロー）１００万円未満
あくまで未来投資的な意味合いが強かったと思います。
物件は他にもたくさんありますし、何よりご縁だと思っています。
今回はご縁が無かったのだと。
いろいろ調べてもいただきました。
仲介さん：売主さん、このことは知らないそうです
現在の管理会社さんからは
ここ３年間は何もトラブルはないが
その前には共用部の管理不備で強いクレームを受けた程度の
回答でした。
中古物件の入居者の詳細情報はなかなか表に出てこない情報だと思います。
白黒が明確ではない状況では「重要事項説明」に記載もしないと思います。
今回はたまたま顕在化しただけです。
今回の判断が正しいのか誤りなのかは、物件を所有してみないとわかりません。
結果として大きなトラブルなく推移するかもしれません。
既存物件の入居者さんは大丈夫か・・・なんで思ったりもします。
融資をお願いし快諾いただいた銀行さんにもお詫びを入れておきました。
またのご縁を祈念いたします。
ではまた。
「限りある時間」を有効に使いたい
こんばんは RTです。
半月ぶりの更新となりました・・。
岡山も梅雨入りしましたね。どこからか蛙の鳴き声が聞こえてきます。
災害ではなく、恵みをもたらす雨が降ってもらいたいものです。
私の家は昨年まで小規模ですが稲作をしておりました。
（いつからしていたのかは不明です）
父の体調不良から私が引継ぎ１０年ほど経っていますが
今年からやめることにしました。
私が子供のころはお米や野菜を作っている家が少なからずありましたが
現在は田んぼや畑があることが珍しい風景となってしまいました。
少し調べてみると岡山県の令和３年のコメの作付面積は２８，８００haで
５年前の平成２８年から１，６００ha減でした。（1ha=１０，０００㎡）
水稲作付面積・収穫量・産出額
|
|
種類 |
平成29年 |
平成30年 |
令和元年 |
令和２年 | 令和３年 | ||
|
作付面積 （ha） |
合計 |
31,000 |
30,400 |
30,100 |
30,200 |
30,100 |
29,800 | 28,800 |
|
（酒米を除く） |
28,900 |
28,220 |
28,005 |
28,230 |
28,140 |
28,070 | 27,050 | |
|
1,100 |
1,140 |
1,175 |
1,160 |
1,180 |
990 | 1,000 | ||
|
もち米 |
1,000 |
1,040 |
920 |
810 |
780 |
740 | 750 | |
|
収穫量（ｔ） |
156,600 |
162,000 |
163,700 |
156,100 |
155,600 |
150,500 | 150,900 | |
|
産出額（億円） |
294 |
346 |
370 |
320 |
324 |
284 | － | |
農林水産省作物統計、農産課調べ
こういう時によく引き合いにでる「東京ドーム」で換算すれば約３４０個分の作付面積が減ったことになります。
岡山県だけでですよ！全国もいわんやですね。
要因は国の農業政策の停滞から始まり、後継者問題、消費量の問題等いろいろでしょうが、現在は米作りを継続するには厳しい環境なのだと思います。
で、私が稲作をやめる理由は何？と聞かれれば
シンプルに「勤め人、大家業をやりながら田んぼまで出来なくなった」
というのが一番の理由です。
仕事も年々責任が増してきましたし、大家業もここ数年で拡大させており
この度思い切って決めた次第です。
またコストがかかる中での小規模な稲作は割りが合わないのも一因です。
・固定資産税（市街化区域だから高額）
・農機具類（トラクター・コンバイン・乾燥機等）の修理・メンテナンス
・肥料・農薬の購入費用
・自分が作業に従事する時間等
決断を下す前は相当考えました。収穫の喜びというものも得難い経験ですし、今まで継続して米を作ってきた祖父や父（二人とも既に他界）には申し訳ない気持ちもあります。
しかしながら総合的に判断して、これからの人生を生きていくうえで
田んぼのまま管理し米作りに時間を費やすより
自分の時間、家族との時間
勤め人の仕事、大家業に従事する時間を優先
するほうが幸福度が高いと判断しました。
ではその田んぼをどうするのか。
・・・
・・・
今回は賃貸アパートを建設します。（一応売却も検討しました）
大手アパートメーカーのサブリースです。「それはやめとけー！」という声が聞こえます（笑）
話題の「正直不動産」では「サブリース＝悪」でしたね。
実際、銀行から高額融資を受けての実施となります。
今までも融資は数件受けていて物件購入を実施しておりますが
この度が最高額の融資です（汗）
掘り下げると終わらないので今回は事実のみお話して先に進みますが
発生しうるリスクを考えたうえで
・自己所有の物件の状況
・他社計画との比較（見積、サブリース条件、建築コスト等）
・立地、周辺環境
・建設後のCF（キャッシュフロー）見込
など自分なりに検討した結果の判断です。
ただ、契約期間満了まで継続したとして３５年後、私は８０歳台後半です。
生きているかもわかりません。
いろいろリスクもあるかとは思いますが
このまま田んぼを持ち続ける方が大きなリスクかと思いました。
こちらの「新築アパート」ネタに関しては
進捗状況を継続して報告していきたいと思います。
今年の秋くらいからはお米を買うようになります。
時間を有効に活用することとしたお話でした。
ではまた。
